13 août 2007
Emprunteurs âgés détenant un bien immobilier
Ce nouveau type de prêt intéresse en principe, des emprunteurs âgés de plus de 65 ans, détenant un bien immobilier d’une valeur supérieure à 300.000 euros, selon le Crédit Foncier.
Pour ces seniors, il s'agit d'un mécanisme de "liquidation" de la valeur d'un bien immobilier, ce, pour faire face à des besoins de trésorerie au quotidien, non comblés par des revenus irréguliers ou trop faibles.
Ce moyen est largement utilisé outre-atlantique, pour disposer d’un complément de retraite.
La France a adopté le principe, en l'adaptant; cette nouvelle forme de financement a été introduite par l’ ordonnance du 23 mars 2006.
Le prêt viager hypothécaire n’a vu réellement le jour qu’en mai 2007. Actuellement le Crédit Foncier semble être le seul établissement financier à proposer ce prêt, procurant des liquidités à des seniors.
Pour garantir ce prêt, la banque prend une hypothèque sur le logement de l’emprunteur : résidence principale ou secondaire ou encore un bien à usage locatif.
Peu après son lancement, cette banque a comptabilisé près d’un millier dossiers de demande et

quelques centaines d' expertises effectuées pour vérifier l’éligibilité du bien immobilier proposé en garantie.

Le profil type de l’emprunteur
Selon le constat du Crédit Foncier, les candidats au prêt viager hypothécaire se situent essentiellement dans la tranche d’âge 70 à 80 ans, résidant en région parisienne ou dans le littoral sud de la France, et détenant un logement d’une valeur de 300.000 euros en moyenne.

Le montant du prêt
Avant d’accorder un prêt, la banque effectue une expertise du bien immobilier qui sera donné en garantie.
Si le client ne donne pas suite à son projet d'emprunt, il doit néanmoins régler 600 euros pour financer le coût de l'expertise.
L’âge des emprunteurs et la valeur du bien constituent les principaux éléments pris en compte pour déterminer le montant de prêt maximum. Le sexe du candidat à l’emprunt joue également: comme les femmes ont une espérance de vie plus élevée que les hommes, la banque sera moins généreuse avec elles.
Grosso modo, le prêt représente 30% de la valeur d’expertise. En donnant par exemple en garantie un bien de 300.000 euros, une femme âgée de 75 ans n’obtiendra qu’un prêt viager hypothécaire de 100.000 euros contre 110.000 euros pour un monsieur du même âge.

Le prêt viager hypothécaire répond aux besoins de trésorerie immédiats pour financer par exemple des travaux d’entretien ou d’aménagement lorsqu’un des conjoints touché par une mobilité réduite, voire des frais engendrés par la dépendance.
C’est également un moyen d’amortir un prêt immobilier et/ou un prêt personnel. Et pour les seniors pouvant aisément faire face à leur minimum vital, le viager hypothécaire permet de donner un coup de pouce à des proches : financer les études d’un petit-enfant, constituer l’apport d’un prêt immobilier d’un descendant ou l’aider à sortir d’une phase difficile comme le chômage ou un accident grave.
Constituant une dette, ce prêt réduit leur assiette de l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune).
Le dénouement
Ce prêt ne donne lieu à aucune charge de remboursement du vivant du ou des emprunteurs, ce qui signifie que le compteur des intérêts tourne de leur vivant.
Au décès de l’emprunteur, la banque calcule le montant de la dette et fait expertiser

le bien hypothéqué. ” Pour une dette de 100.000 euros garantie par un bien évalué à 150.000 euros, les héritiers dégageront un solde positif de 50.000 euros. Dans le cas inverse, la dette est plafonnée à la valeur de garantie.
Par conséquent, les héritiers n’auront pas à combler la différence.
Des frais importants
Par exemple, dans le cas d’un homme de 75 ans, disposant d’un bien de 350.000 euros, qui sollicite un prêt de 112.000 euros.
La banque prend en charge les 600 euros de frais d’expertise, mais elle va prélever d’autres frais:
- Des frais de souscription : 4% du montant demandé, soit 4.450 euros
- Des frais d’hypothèque : 1.350 euros environ
Un chèque de 107.520 euros est donc fait par la banque au notaire, qui reverse environ 106.200 euros à l’emprunteur.
Pendant toute la durée de vie de l’emprunteur, voire du co-emprunteur, des intérêts de 8,5% courent sur un montant de 112.000 euros, soit le montant du prêt frais compris.
Pour en savoir plus, http://www.creditfoncier.fr