Le renouvellement de bail avec un locataire de plus de 65 ans obéit à un régime dérogatoire issu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ce régime ne joue pas automatiquement : il exige que l’âge et les ressources du locataire soient réunis, et que le bailleur ne se trouve pas lui-même dans une situation comparable.
Ce que les articles généralistes mentionnent rarement, c’est que les deux critères – l’âge et les ressources – ne s’apprécient pas à la même date, ce qui peut changer l’issue d’un dossier selon le calendrier retenu.
Les deux conditions cumulatives pour qu’un locataire soit protégé
La protection ne s’applique que si le locataire remplit simultanément une condition d’âge et une condition de ressources. L’une sans l’autre ne suffit pas.
La condition d’âge vise le locataire lui-même, mais aussi, par extension, toute personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et étant à sa charge. Un locataire de 60 ans dont le conjoint de 70 ans réside dans le logement peut donc bénéficier de la même protection, sous réserve que les ressources du foyer respectent le plafond applicable.
La condition de ressources s’apprécie à la date de notification du congé. C’est un point technique qui mérite attention : si le locataire dépasse le plafond au moment où le congé lui est remis, la protection ne s’applique pas, même s’il est largement au-dessus de 65 ans.
- L’âge du locataire (ou de la personne à sa charge) s’évalue à la date d’échéance du bail, pas à la date du congé.
- Les ressources du foyer s’évaluent à la date de notification du congé, ce qui en fait la variable la plus sensible au calendrier.
- Les deux critères sont cumulatifs : un locataire âgé aux ressources élevées ne bénéficie d’aucune protection légale.
Calendrier du congé : ce que change la date du 65e anniversaire
Un bailleur qui envisage de donner congé doit vérifier à quelle date son locataire aura 65 ans par rapport à l’échéance du bail. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail, et non à celle de la notification du congé.
Prenons un exemple concret : si le bail expire le 1er mars et que le locataire fête ses 65 ans le 15 mars, il n’est pas encore protégé à la date d’échéance. Un congé valablement notifié dans les délais légaux (six mois avant l’échéance pour une location vide) produit donc ses effets sans que la protection de l’article 15 soit invocable.
La situation s’inverse si le locataire atteint 65 ans avant la date d’échéance. Dans ce cas, même un congé notifié plusieurs mois avant que le locataire ne franchisse ce seuil ne permettra pas d’échapper à la protection, puisque c’est l’âge à l’échéance qui compte.
Ce décalage entre la date du congé et la date d’échéance crée une fenêtre d’analyse que les bailleurs ont intérêt à anticiper précisément, en recoupant la date de naissance du locataire avec le calendrier contractuel du bail.
Les cas où le bailleur peut refuser le renouvellement malgré l’âge du locataire
Deux catégories d’exceptions permettent au bailleur de délivrer congé sans être tenu par la protection légale.
La première exception tient à la situation personnelle du bailleur. Si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans, ou si ses ressources sont inférieures au plafond légal, l’obligation de relogement ne s’impose pas. Cette exception ne s’applique pas aux bailleurs personnes morales : une société civile immobilière ou toute autre entité juridique ne peut pas l’invoquer, même si ses associés sont âgés. La nature juridique du bailleur conditionne donc l’accès à cette exception.
La seconde exception repose sur la proposition d’un relogement adapté. Le bailleur peut donner congé s’il offre au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans une zone géographique raisonnable. Cette offre doit être réelle et précise : une proposition vague ou manifestement inadaptée aux revenus du locataire sera écartée par le juge.
Relogement proposé par le bailleur : ce que la loi exige
Lorsque le bailleur ne remplit pas les conditions d’exception liées à son propre âge ou à ses ressources, la seule voie pour reprendre le logement est de formuler une offre de relogement conforme. La jurisprudence est exigeante sur ce point.
Le logement proposé doit correspondre aux besoins du locataire – en termes de surface, d’accessibilité ou de composition familiale – et à ses possibilités financières. Un logement dont le loyer dépasse manifestement les revenus du locataire ne remplit pas ces critères.
La zone géographique reste un critère apprécié au cas par cas. Un relogement dans une autre ville ou dans une zone mal desservie peut être refusé si le locataire démontre que cela compromet ses habitudes de vie ou son accès aux soins.
Location meublée : un régime de protection distinct
Les règles décrites ci-dessus concernent principalement la location vide. La location meublée relève d’un régime différent, fondé sur l’article 25-8 de la loi de 1989. La protection du locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes y est également prévue, mais les modalités du congé divergent.
Pour une location meublée, le préavis du bailleur est de trois mois, contre six mois pour une location vide. Le motif du congé doit être légalement admissible : vente, reprise pour habiter ou motif sérieux et légitime. Il serait inexact de transposer mécaniquement les délais et procédures de la location vide à une situation de bail meublé, même lorsque le profil du locataire est identique.
Âge du bailleur et preuve : un formalisme à ne pas négliger
Lorsque le bailleur invoque son propre âge ou ses ressources pour s’affranchir de l’obligation de relogement, il doit être en mesure de prouver qu’il remplissait ces conditions à la date pertinente.
Un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 3 septembre 2026 a écarté l’argument de l’âge du bailleur au motif qu’il n’était pas encore propriétaire au jour où le congé avait été délivré : la qualité de bailleur devait exister à cette même date pour que l’exception soit valable.
Deux arrêts de la Cour de cassation, rendus les 24 octobre 2024 et 2 octobre 2025, ont précisé la méthode de calcul des ressources utilisée pour comparer les situations du locataire et du bailleur. Ces décisions confirment que le calcul des ressources n’est pas laissé à l’appréciation des parties et que toute erreur dans son application peut fragiliser le congé.
Le formalisme du congé lui-même – délai, forme, mention des motifs – reste soumis aux règles générales de la loi de 1989. Un congé irrégulier en la forme sera nul, indépendamment du fond du dossier. La vérification préalable de chaque condition, à la bonne date et avec les justificatifs appropriés, reste le premier filtre avant d’engager toute procédure.
